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この記事の結論：相続した実家は、遺産分割と相続登記（相続を知った日から3年以内の義務）を済ませてから売ります。売って利益が出ると所得税・住民税がかかりますが、親が一人で住んでいた1981年5月31日以前の一戸建てなら、相続から3年目の年末まで（かつ2027年12月31日まで）に売ることで最高3,000万円を差し引ける特例があります。売り方は、高く売りたいなら仲介、早く手放したいなら買取が基本で、査定は複数社に頼んで根拠と条件を比べましょう。

親が亡くなり、誰も住まなくなった実家。「売るとしたら何から始めればいいのか」「税金はいくらかかるのか」と迷う方は少なくありません。この記事では、相続した実家を売るまでの流れと期限、税金の計算と特例、仲介と買取の比べ方、査定を頼むときの確認点を、国税庁・法務省などの公的な情報をもとに整理します。

この記事で分かること

• 実家を売るまでの手続きの順番と、それぞれの期限
• 売ったときの税金の計算と、空き家の3,000万円特別控除の要件
• 仲介と買取の違い、査定を頼むときに確認したいこと

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1. 相続した実家を売るまでの流れは？期限とあわせて全体像をつかむ

相続した実家は、「誰が相続するかを決める（遺産分割）→ 相続登記 → 片付け・査定 → 売買契約・引き渡し → 翌年の確定申告」の順に進めます。売却そのものに期限はありませんが、相続登記（3年以内）や「空き家の3,000万円特別控除」（相続から3年目の年末まで）など、売るタイミングで損得が変わる期限がいくつもあります。

まずは、どの手続きがいつまでに必要なのかを一覧で確認しておきましょう。

順番	やること	目安・期限
1	相続人と財産の確認、相続放棄をするかの判断	相続放棄は原則、相続を知った時から3か月以内
2	遺産分割協議（実家を誰が相続するか、売って分けるか）	相続税の申告が必要な場合は10か月以内が一つの目安
3	相続登記（名義を相続人に変える）	相続を知った日から3年以内（義務）
4	家の中の片付け・遺品整理、査定の依頼	売り出しの前に。仏壇や遺品の扱いも家族で決める
5	売り方（仲介・買取）を決めて売買契約・引き渡し	空き家の特例を使うなら、相続から3年目の12月31日まで（制度は2027年12月31日までの売却が対象）
6	売った翌年に確定申告（利益が出た場合・特例を使う場合）	原則、翌年2月16日〜3月15日

相続手続き全体の期限は相続手続きの流れと期限一覧で詳しく整理しています。

2. 売る前に済ませること：遺産分割・相続登記・家の片付け

実家を売るには、誰の名義で売るのかを決めて相続登記を済ませておく必要があります。亡くなった親の名義のままでは、買主への名義変更（所有権移転登記）ができないためです。「まずは査定だけでも」と考える方も多いのですが、査定と並行して、名義の整理を早めに進めておくと売り時を逃しにくくなります。

実家を誰が相続するか（売って分けるか）を決める

実家を1人が相続して売る方法のほかに、売ったお金を相続人で分ける方法（換価分割）もあります。売却代金をどう分けるか、売るまでの固定資産税や管理費を誰が負担するかは、遺産分割協議書に書いておくと後のもめごとを防げます。遺産分割の考え方は遺産分割の進め方も参考にしてください。

兄弟姉妹の共有名義にした場合、売却には共有者全員の同意と協力（契約・登記への参加）が必要になります。共有者が遠方に住んでいる、意見が分かれているといった事情があると、売る時期を逃しやすい点に注意が必要です。

相続登記は3年以内に

2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になることがあります。2024年4月より前の相続で登記していない不動産も対象で、2027年3月31日までに登記する必要があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。詳しくは相続登記の義務化の記事で解説しています。

家の中の片付け・遺品整理

家具や生活用品が残ったままでも売れることはありますが、仲介で一般の買主に売る場合は、引き渡しまでに片付けておくのが一般的です。買取の場合は、残ったまま引き取ってもらえることもあるため、査定のときに確認しましょう。形見として残すもの、仏壇やご遺骨の扱いは、業者に頼む前に家族で決めておくと安心です。片付けの進め方は遺品整理の進め方で詳しく紹介しています。

3. 実家を売ると税金はいくら？譲渡所得の計算のしかた

✓ 税理士監修　川上哲央（川上税務会計事務所）／更新日：2026年11月14日

実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続税とは別の税金で、売った翌年に確定申告をして納めます。「実際にはいくらくらいになるの？」と気になる方のために、計算のしかたと試算例を見ていきましょう。

譲渡所得は次の式で計算します（国税庁 No.3208）。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

• 取得費：亡くなった親が実家を買ったときの代金や手数料など（建物は減価償却分を差し引く）。相続のときに払った登記費用なども含められます（国税庁 No.3270）。昔のことで分からない場合は、売った金額の5％を取得費にできます（国税庁 No.3258）。
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など。
• 所有期間：相続した不動産は、親が取得した時期を引き継ぎます。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」になります。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	税率
長期譲渡所得	5年超	所得税15％・住民税5％（ほかに復興特別所得税として所得税額の2.1％）
短期譲渡所得	5年以下	所得税30％・住民税9％（同上）

計算例（編集部による試算）：親が昔に買った実家を2,000万円で売り、取得費が分からないため5％（100万円）とし、仲介手数料などの譲渡費用が100万円だった場合、譲渡所得は1,800万円です。長期譲渡所得の税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計20.315％）をかけると、税額はおよそ366万円になります。次の章の「空き家の3,000万円特別控除」を使えれば、この例では税額が0円になります。

※実際の税額は、取得費や譲渡費用、ほかの所得、使える特例によって変わります。

4. 「空き家の3,000万円特別控除」が使えるかを確認する

親が一人で住んでいた古い一戸建てを相続して売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁 No.3306）。

確認すること	主な要件（国税庁 No.3306の要約）
建物	1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家。マンションなど区分所有の建物は対象外
住んでいた人	亡くなる直前に親が住んでいて、ほかに住んでいた人がいないこと（老人ホームへの入所などは一定の要件で対象）
相続後の使い方	相続してから売るまで、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと
売り方	耐震基準を満たす状態で売る／取り壊して土地を売る／2024年以降の売却なら、売った翌年2月15日までに買主が耐震工事か取り壊しをする場合も対象
売る時期	相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却代金	1億円以下
控除額	最高3,000万円。2024年以降の売却で、家と土地を相続した相続人が3人以上の場合は1人2,000万円まで
手続き	市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告する

たとえば2026年に親が亡くなった場合、要件上の期限は「2029年12月31日」ですが、制度そのものが2027年12月31日までの売却を対象としているため、今の制度のままなら2027年中に売る必要があります。制度が延長されるかは税制改正で決まるため、売る時期は最新の情報で確認してください。

相続税を払った人は「取得費加算の特例」と比べる

相続税がかかった人は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税のうち一定額を取得費に加えられる特例もあります（国税庁 No.3267）。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは一緒に使えないため、どちらが有利かを試算して選びます。相続税の申告については相続税の申告と税理士の選び方もあわせてご覧ください。

5. 仲介か買取か？実家の売り方の比べ方

少しでも高く売りたいなら「仲介」、早く確実に手放したいなら「買取」が向いています。どちらが合うかは、家の状態、立地、相続人の住まいが遠いか、いつまでに現金化したいかで決まります。迷うときは、両方の金額と期間を並べて比べてみると判断しやすくなります。

比べる点	仲介（不動産会社が買主を探す）	買取（不動産会社が自ら買う）
売れる価格	市場の相場に近い価格を目指せる	仲介より低くなることが多い
売れるまでの期間	買主が見つかるまで数か月以上かかることもある	条件が合えば短期間で決まりやすい
仲介手数料	かかる（上限は法令で決まっている）	かからないことが多い
片付け・修繕	引き渡しまでに片付けるのが一般的	荷物が残ったままでも応じてもらえることがある
売ったあとの責任	契約内容によっては、見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を負うことがある	責任を負わない条件で契約することが多い
向いている家	立地が良い、状態が良い、売却を急がない	古い・傷みが目立つ、遠方で管理が難しい、早く現金化したい

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について「売買価格×3％＋6万円（税別）」が目安です。2024年7月1日からは、800万円以下の空き家など（低廉な空家等）の売買について、媒介にかかる費用を考えて上限を超えて受け取れる特例ができ、上限は33万円（税込）になりました。この場合は、媒介契約のときに報酬額の説明を受け、合意することが前提です（国土交通省）。安い家ほど手数料の割合が高くなりやすいため、見積もりの段階で確認しておきましょう。

6. 査定を頼むときに確認したいこと

査定は1社だけでなく、仲介と買取の両方を含めて複数社に頼み、査定額の根拠を聞いて比べるのが基本です。査定額は「その価格で売れる」という約束ではありません。高い査定額だけで依頼先を決めると、売り出してから値下げを重ねることもあります。

確認すること	聞いておきたいポイント
査定額の根拠	近くの成約事例、建物をどう評価したか（古い家は建物価値がほぼ見込まれないこともある）
売り方の提案	仲介と買取のどちらが向くか、両方の金額と期間の見込み
相続物件の経験	相続登記前の相談、相続人が複数・遠方の場合の進め方、空き家の特例の書類に慣れているか
費用の内訳	仲介手数料、測量・解体・残置物の処分費などが誰の負担になるか
引き渡しの条件	荷物が残ったままでよいか、契約不適合責任の扱い、引き渡しの時期

相続人が遠方に住んでいる場合は、立ち会いや鍵の受け渡しをどうするか、契約手続きを郵送やオンラインでどこまで進められるかも聞いておくと安心です。

7. 解体してから売る？そのまま売る？

古い家でも、多くの場合はまず「建物つきのまま」で査定を取り、解体の要否は買主や不動産会社の提案を聞いてから決めるのが無難です。「古い家だから先に壊したほうが売りやすいのでは」と考える方もいらっしゃいますが、解体すると費用がかかるうえ、建物のない土地は固定資産税の住宅用地の特例が使えなくなり、売れるまでの税負担が増えることがあります（空き家の税金は相続した空き家の固定資産税と「特定空家」で解説しています）。

一方、空き家の3,000万円特別控除は、耐震基準を満たさない古い家の場合、取り壊して土地を売る（または2024年以降の売却なら買主が翌年2月15日までに取り壊す）ことが要件になります。解体費用は譲渡費用に含められます。自治体によっては空き家の解体に補助金を出しているところもあるため、実家のある市区町村の制度も確認しましょう。売るまでの間の管理は空き家が招くリスクと管理方法も参考になります。

8. よくある質問

Q. 名義が亡くなった親のままでも、実家を売れますか？

原則として、そのままでは売れません。買主へ名義を移す前に、相続人の名義にする相続登記が必要です。売却を決めたら、遺産分割と相続登記を先に進めましょう。

Q. 相続人の一人の判断で実家を売れますか？

1人が単独で相続した場合は、その人の判断で売れます。兄弟姉妹の共有名義にした場合は、共有者全員の同意が必要です。誰が相続し、売ったお金をどう分けるかを遺産分割協議で決めておくと進めやすくなります。

Q. 実家を売ったら、確定申告は必要ですか？

売って利益（譲渡所得）が出た場合や、空き家の3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売った翌年に確定申告が必要です。特例は申告しないと使えないため、税額が0円になる場合も申告を忘れないようにしましょう。

Q. 古くて売れそうにない実家はどうすればいいですか？

不動産会社の買取、建物を解体して土地として売る、自治体の空き家バンクに登録するなどの方法があります。土地だけを国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もありますが、建物がないことなどの要件と負担金があります（法務省）。

Q. 実家を売ったお金に相続税もかかりますか？

相続税は、亡くなった時点の財産（実家の評価額など）にかかる税金で、売ったときの利益にかかる所得税・住民税とは別のものです。相続税の申告が必要な人は、売却とは別に10か月以内に申告します。不動産の相続税評価は不動産の相続税評価額の計算方法で解説しています。

9. まとめ

• 相続した実家は「遺産分割 → 相続登記 → 片付け・査定 → 売買 → 翌年の確定申告」の順に進める。
• 相続登記は相続を知った日から3年以内の義務。親の名義のままでは売れない。
• 売って利益が出ると所得税・住民税がかかる。取得費が分からないときは売った金額の5％を使える。
• 空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前の家・相続から3年目の年末まで・2027年12月31日までの売却などの要件を確認する。
• 査定は仲介と買取の両方を含めて複数社に頼み、査定額の根拠・費用の内訳・引き渡しの条件で比べる。

出典・参考資料