相続する財産の中で最も高額なものは不動産というケースがほとんどです。不動産の評価額は相続財産全体がいくらになるのかを知るうえで欠かせません。不動産の評価額によって相続財産全体の金額が変わります。そのため不動産の評価額によって相続税がかかるか、かからないかが決まるケースもありますので、相続する不動産の評価額が気になる方も多いでしょう。では相続する不動産の評価額はどうやって決めるのでしょうか？今回は相続する不動産について評価額はどのように決まるのか、実際の計算方法についてお伝えします。
不動産を評価する方法、と聞くと何を思い浮かべますか？例えば相続する不動産の近所で、似たような条件の不動産価格を参考にする方法がありますね。これを「実勢価格」や「時価」と呼びます。また毎年役所から通知される、固定資産税額の計算根拠となった「固定資産評価額」もあります。他には国税庁が年1回発表する「路線価」があります。「路線価」は「日本で一番土地が高いのは、銀座の『鳩居堂』前だ」「今年の路線価は、都市部は上がったが郊外は横ばい」などとニュースでも伝えられることも多く、耳にされた方も多いと思います。また路線価が決まっていない山林地などは、固定資産評価額に国税庁が決めた倍率をかけて価格を決める「倍率方式」があります。
このように不動産の評価額を決める方法は複数あります。
相続財産としての不動産の評価額はとく「相続税評価額」と呼ばれます。これは実際の売り買いとは別で、相続税を計算する目的で不動産を評価するものです。相続税評価額の算出は、不動産の種類別に先の様な不動産評価の方法が適用されます。
ここでの不動産の種類とは、まず土地と建物を分けて考えます。さらに、土地は宅地かそうでないかに分かれます。
「宅地」は路線価が決まっているところが多いので、路線価を使った「路線価方式」で計算するものがほとんどです。宅地ではない土地、つまり「農地や山林」などは路線価が決まっていない場合が多く、この場合には「倍率方式」で計算をします。建物は「固定資産評価額」を基礎に計算します。
土地は不動産登記情報（いわゆる「登記簿」）では、宅地、田、畑、山林などに分類されており、これを「登記地目」と呼びます。相続税評価額を計算する時には、被相続人が死亡した時点の実際の使用状況に応じた「現況地目」が用いられます。例えば次のような例です。
つまり不動産の相続税評価額は次の手順で計算をします。
遺産相続の中心は、誰がどの遺産をどれだけ分けるかということです。その時に重要な点は3つあります。
不動産は相続財産全体のうちで大きな比率を占めています。国税庁が公表した令和6年分（2024年）の相続税の申告事績では、申告された相続財産の金額のうち、土地が約30.2％、家屋が約4.8％で、不動産だけで全体の約35％を占めています（現金・預貯金等は約34.9％）。※割合は、公表資料の金額をもとにSOBANI編集部で算出しました。
これは相続税の申告があったケースの統計ですが、遺産に占める不動産の割合が大きいことに変わりはありません。そのため相続財産全体の金額を把握するためには、不動産の評価額を計算することは欠かせません。
相続税評価額は、国税庁の財産評価基本通達にもとづく評価方法で計算するのが原則です。相続人どうしの話し合いで、固定資産税評価額・路線価・実勢価格（時価）のうち好きなものを選んで評価できるわけではありません。同じ物件でも、どの価額を基準にするかで金額が大きく変わるためです。
ちなみに土地については、路線価は地価公示価格などをもとにした価格（時価）の80％程度、固定資産税評価額は地価公示価格などの7割程度を目途に定められています（国税庁・総務省の公表資料より）。実際の売買価格は、これらの目安と一致しないことも少なくありません。
つまり同じ土地でも、どの価額を基準にするかで大きな差が生まれます。そのため相続税の計算では、通達で土地・建物ごとに定められた評価方法を使います。
✓ 税理士監修 川上哲央（川上税務会計事務所）／更新日：2026年10月26日
土地の相続税評価額の計算方法は2種類あります。路線価方式と倍率方式です。国税庁による路線価が決まっているところは路線価方式で、路線価が決まっていないところは倍率方式で計算します。これは地域によって決まっていますので、どちらを使って計算するか、という選択権は相続人にはありません。
路線価方式とは、路線（つまり道路）価が決まっている地域で使う計算方法です。路線価は国税庁が定めており、ある通りに面した土地の1平方メートルあたりの価額です。毎年見直しがされています。
路線価を調べたい場合には、国税庁のデータベース(※)で、誰でも閲覧することができます。まず路線価を探したい都道府県を選び、次のページで「路線価」を選ぶと、都道府県にある区市町村の名前が表示されます。そこから地図を探しましょう。
下の図の宅地の場合、
300,000円×180平方メートル＝54,000,000円
で5400万円が相続税評価額になります。
「奥行価格補正率」とは、極端に奥行きが短い、または長い場合に、その土地が使いにくいであろうことを考慮して評価を減額する係数です。補正率は地区区分（普通住宅地区・普通商業地区など）と奥行距離ごとに定められていて、例えば普通住宅地区では奥行10ｍ以上24ｍ未満が1.00、それより短い・長い土地は1.00未満の率で減額されます。
この宅地の場合、奥行きが35ｍと長いため、奥行価格補正率を使います。
路線価300,000円×奥行35mに対する普通住宅用補正率0.93×700平方メートル＝195,300,000円
となり1億9,530万円がこの土地の相続税評価額になります（計算を簡単にするため、ほかの補正は考えていません。この広さの土地は、地域によっては下の「地積規模の大きな宅地の評価」の対象になることもあります）。
奥行価格補正率は平成30年以降適用分が国税庁の以下のページで確認できます。
これ以外に、いびつな形の宅地（いわゆる旗地や三角地）、がけなど急斜面のある土地についても計算方法が異なってきます。詳しくは国税庁の「財産評価基本通達」や、税務署・税理士にご確認ください。
倍率方式とは、路線価が決まっていない土地の評価方法です。倍率方式は、比較的人の住んでいない地域や、田、畑、山林や原野などで使われます。
倍率方式の計算は路線価に比べると簡単です。毎年その不動産を所管する役所から4月頃に送られてくる「固定資産評価額」に一定の割合をかけて計算します。「一定の割合」とは、地目ごとに決まっており、国税庁の「評価倍率表」で得られます。
評価倍率表の見方は国税庁のこちらのホームページを参照してください。
路線価が決まっていない地区では、宅地でも倍率方式を使います（一部で路線価が決 まっている場所では「路線」と表示されますので路線価方式で計算します）。宅地以外については地目ごとに決まっている倍率を固定資産評価額にかけて、相続税評価額を計算します。
土地の評価倍率表は路線価と同じように、国税庁のデータベースで誰でも探すことができます。探したい土地の都道府県を選び、次のページで「評価倍率表」を選んで探したい土地の都道府県かを選びます。そして都道府県の中の市区町村などの自治体を選ぶと調べることができます。
相続が開始した日（＝被相続人が死亡した日）現在で第三者に貸していた土地は、例え地主の土地であっても自用地（＝自分用に使える土地）とは違い、自由に利用できないため相続税評価額が下がります。
計算例：路線価方式、倍率方式ともに
自用地の相続税評価額―（自用地の相続税評価額×借地権割合）＝第三者に貸している土地の相続税評価額
この計算式は、土地を貸して借地人が建物を建てている場合（貸宅地・いわゆる底地）のものです。被相続人が自分の土地にアパートなどを建てて人に貸していた場合（貸家建付地）は、「自用地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算します（国税庁タックスアンサー No.4614）。具体例は、下の「マンションの敷地権」の計算例2をご覧ください。
家屋や建物の相続税評価額を計算する場合には、役所が固定資産税を計算する際に使う「固定資産評価額」が基本になりますが、家屋や建物の利用状況によって固定資産評価額を調整します。
はじめに家屋や建物を利用状況によって下の通りに分けます。
それぞれの相続税評価額を次のように計算します。
| 利用状況 | 相続税評価額の計算方法 |
|---|---|
| 被相続者が利用していた場合 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 第三者に貸していた場合 | 固定資産税評価額×（1―借家権割合） |
| 賃貸アパートなどの場合 | 固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合） |
被相続人が自宅や事業用に利用していた家屋や建物の相続税評価額の計算式は「固定資産税評価額×1.0」です。家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
被相続人が利用していた建物で固定資産税評価額が2,000万円
被相続人が第三者に貸していた家屋や建物の相続税評価額の計算式は「固定資産税評価額×（1－借家権割合）」です。相続税の計算では、国税庁の財産評価基準書で定められた借家権割合を使います（本記事の計算例では30パーセントとします）。この借家権の分を家屋の評価額から差し引くことができます。
被相続人が賃貸アパートを所有していた場合、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額の計算式は「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」です。賃貸割合とは、相続が発生した日（＝被相続人が亡くなった日）に賃貸していた各部屋の合計床面積（※）の割合です。これには共用部（廊下や建物のエントランスなど）は含まれません。賃貸割合は、いわゆる「空き部屋」の床面積を含まず計算します。ただし、相続が発生した日にたまたま空いていた部屋でも、それまで継続して賃貸されていて、退去後すぐに入居者を募集し、ほかの用途に使っておらず、空室の期間が一時的（例えば相続の前後1か月程度）だった場合などは、賃貸されていたものとして扱える場合があります（※）。判断は個別の事情によります。
被相続人が持っていた賃貸アパート建物部分について
この場合の賃貸割合は270平方メートル÷300平方メートルで90％です。借家権割合は30％とします。
このように賃貸アパートの場合には、部屋数が埋まっていればいるほど相続税評価額が低くなります。
分譲マンションの1室を購入・所有していたなど、マンションが相続財産の場合には、土地つき家屋と違った評価方法をします。マンションの場合には土地と建物を分けて計算します。マンションの権利には建物部分の所有権と、敷地部分の権利（＝敷地権）があります。そのため相続税評価額の対象となるのは建物の所有権と敷地権の2つです。
マンションの建物部分の所有権に対する相続税評価額は、上の「家屋や建物の評価額の計算方法」と同じです。被相続人が自宅としている場合は固定資産評価額のままです。また資産運用としてマンションを第三者に貸していた場合には、借家権割合30％と賃貸割合を計算に入れます。
※相続開始の時点で一時的に空室だった場合でも、上の賃貸アパートと同じ考え方で、賃貸されていたものとして扱える場合があります。
マンションの賃貸は1室単位なので、賃貸割合は100％か0％（＝空き室）になります。
マンションの土地部分の相続税評価額は、敷地権の評価額として計算します。マンションの敷地権とは、1戸ごとのマンションの持ち主（＝区分所有者）が持つマンションの土地所有権です。マンションは全体の敷地を区分所有者全員で共有しています。これを共有持分と言い、これが区分所有者の敷地権です。一般にマンションでは建物と土地の共有持分が別々に売却されないように共有持分を敷地権という特殊な権利で登記します。
敷地権は敷地全体の評価額と登記簿謄本に記載されている「敷地権の割合」を使って計算します。
敷地権の相続税評価額：マンション全体の敷地の評価額×敷地権割合
マンション全体の敷地の評価額は、マンションの敷地が面している相続税路線価を使って計算します。
第三者に賃貸していた場合の敷地権の相続税評価額は、自宅用だった場合の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％）です。 ここでは上の例のとおり、自宅用だった場合の敷地権の相続税評価額を4千万円とします。また借地権割合は50％とします。
マンション１室の相続税評価額は、上の1. で計算した建物部分の所有権に2. の敷地権を合算します。マンションの利用目的が自宅用だったか、賃貸用だったかで計算根拠が変わりますので注意してください。
【最新のルールについて】
※2026年10月に、国税庁の公表情報にもとづいて計算例などの内容を見直しました。
家屋や倍率地域の土地の計算に使う「固定資産税評価額」は、毎年4〜6月ごろに届く固定資産税の納税通知書に同封される「課税明細書」で確認できます。手元にない場合は、不動産のある市区町村（東京23区は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得します。相続人であることがわかる戸籍謄本などが必要です。
被相続人の自宅の土地を配偶者や同居していた親族などが相続する場合は、330平方メートルまでの部分の評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」を使える場合があります。事業用や貸付用の土地にも、減額の割合と面積の上限が定められています。特例を使うには、税額がゼロになる場合でも相続税の申告が必要です。要件の詳細は、小規模宅地等の特例の解説記事をご覧ください。
三大都市圏で500平方メートル以上、それ以外の地域で1,000平方メートル以上の宅地は、「地積規模の大きな宅地の評価」によって評価額が下がる場合があります（容積率や地区区分などの要件があります）。また、旗竿地・三角地などの不整形地や、がけ地を含む土地にも、補正率で評価を下げるルールがあります。一方で、角地や二方向が道路に面した土地は、評価額が上がる（加算される）ことがあります。
こうした補正は計算が複雑になりやすいため、実際の評価は国税庁の資料（タックスアンサーNo.4609など）を確認するか、税務署・税理士にご相談ください。
同じではありません。路線価は、地価公示価格などをもとにした価格（時価）の80％程度を目安に定められているため、路線価で計算した相続税評価額は、一般に時価より低くなります。
路線価のない地域の土地は「倍率方式」で評価します。固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める倍率を掛けて計算します。路線価と倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに計算します。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市区町村で取得できる評価証明書で確認できます。
遺産相続では相続財産額により相続税が課税されるか、それとも非課税かが決まります。相続財産額のうち、大きな割合を占めるのが不動産です。そのため相続においては、まず不動産の相続税評価額を計算することが重要です。今回ご紹介した方法を使えば、どなたにでもできます。不動産の相続税評価額を大まかに捉えておくことで、課税・非課税や、課税の場合どの程度かなどの心づもりができます。ぜひご自身で計算してみることをおすすめいたします。
あわせて読みたい：不動産の相続登記はいつする？誰がする？しないとどうなる？
相続や遺産の整理に追われる時期でも、ご遺骨の納め先はあわてて決めなくて大丈夫です。お墓や納骨堂のほかに、ご自宅で故人を身近に感じながら供養する手元供養・自宅納骨という選択肢もあります。
本記事の数字・制度の説明は、以下の資料をもとにSOBANI編集部が確認・整理しました（各リンクの最終確認日：2026年10月26日）。
※計算例は仕組みを理解するための簡略化した例です。実際の評価額は、税務署または税理士にご確認ください。
税理士監修
監修範囲：この記事の税金に関する記述
※監修者は、この記事内の広告（Google AdSense・アフィリエイト広告など）の掲載には関与していません。
最終確認日（更新日）：2026年10月26日
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